土地や建物の有効活用支援

土地の有効活用について

土地を有効活用するには、何を建設するのが良いですか？: 一般的には、有効活用というと収益の上がる事務用建物（アパートや賃貸マンション、事務所・店舗等）を建設し運用するようなイメージがありますが、事務用建物を建設するだけが有効活用ではありません。計画を考えている土地には、その土地独特の様々な『顔』も持っています。立地や生活利便性、敷地面積、敷地形状、前面道路の状況など、その土地が持つ『顔』を十分に精査理解して、計画を推進するどうかを判断することが必要です。その上で所有者様のお考えや将来のに亘るご家族の生活状況、収入状況を加味しながら総合的に組み立て、最も適した土地活用は何なのかを決めることは大切となります。総合的に検討した結果、自己建設はせず、定期借地権として貸した方が有利であると判断が導かれるかもしれません。具体的にどうすれば良いかはその計画地を調査しなければ判断できませんので、まずは当組合までご相談下さい。きっとその土地に最適な活用方法が見つかると思います。
有効活用の事例としては、どのようなものがありますか？: 不動産の有効活用は様々ですが、その土地が持つ『顔』に合致した活用方法がベストな選択です。有効活用方法には《建てる土地活用法》と《建てない土地活用法》があります。
《建てる土地活用法》には、アパートや賃貸マンション、その土地が商業立地性の高い土地てあれば店舗や事務所建設などの事務用建物を企画しています。但し賃貸マンションなどの企画では、利回りだけを重視してワンルームや1Kなどの小さな面積の住戸を造ることは余程の重要が見込めない限り、当組合ではお勧めしていません。事務用建物でじは当然利回りは大切なことですが、長い間平均して需要は満たされる間取りや仕事等の採用や建物の維持管理、入居者管理などがし易い建物を考慮する事をお勧めしています。《建てない土地活用法》の代用的な例は定期借地権の利用です。平成4年に施行された新借地借家法に新たに採用された定期借地権は、旧借地権の弊害を除去し契約期間が終了すれば必ず土地は更地で返還される画期的なシステムです。その中でも事業用定期借地権は借地期間が比較的短く（10年縲鰀50年）、当組合でも大型の土地はスーパーマーケットやロードサイド店舗へ、また中規模の土地は個人病院の建設や薬局など、立地に併せた有効活用を企画させて頂いております。
所有不動産やその他の資産に関し、そろそろ相続対策を考えようと思います。まず、何から手をつけるべきでしょうか？: 最初にするべきことは、所有不動産の概要を整理することです。所有不動産が複数でもひとつだけでも、その内容を全て把握している方はあまりいらっしゃいません。最新の登記簿謄本を準備し所有形態を確認したり、固定資産税評価額や課税状況のわかる書面を整理することが肝要です。相続になれば被相続人の金融資産や動産にも相続が課税されるわけですから、元気な内に自分が所有する資産を整理して一覧表を作成しておくといいですね。
その上で、誰に何を残したいのかを検討します。ここまで行った上で、税理士や弁護士等専門知識のある方に相談するのが一番です。当組合では複数の不動産を所有しているオーナー様の資産運営管理のお手伝いも行っていますが、資産運営状況を常に把握し即座に税理士や弁護士に相談できる体制を整えています。相続対策を何もしないまま、いざというときに慌てても後の祭りです。今すぐにでも節税対策を行いたいものです。不動産の相続対策では個々の不動産の利用状況により様々な税法の採用に分かれます。専門家に相談する前の段階として自分の所有する不動産の状況把握のお手伝いにも対応させていただいておりますので、お気軽にご相談ください。
先祖代々の土地を有効に活用したいんですが、どうしたらいいですか？: まずは、所有されている土地の状況や法律上の位置づけ、例えば都市計画区域なのか市街化区域か調整区域か、はたまた農振農用地…など調査させてください。そのうえで、あなたにとって最適と考えられる土地の活用策を複数ご提案させて頂き、その中からゆっくりとご検討ください。
持っている土地が狭いのですが…。: お任せください！土地の性格を見極め、提案いたします。
土地は小さくても地域によっては容積率（建物面積の敷地面積に対する割合）が大きい場合もありますし、場所により土地の性格は違います。その潜在的価値を最大限に見出すのが専門家の腕の見せ所です。…まずはご相談ください。

建物の有効活用について

既存建物を解体し新築するか、改修するか迷っています…。: 築年数にもよりますが、新築と改修の費用バランスの検証が必要となります。それぞれにおける工事費を算出し、将来的展望を視野に入れながら検討し結論を出す必要があります。…まずは対費用効果を検証することです。
賃貸アパートを所有していますが、中々入居者が集まりません。どうしたらいいのでしょう？: まず始めにオーナー様はなぜ入居者は決まらないとお考えでしょうか。●交通の便が悪い。●建物が古い。●設備が貧弱。●家賃が適正でない。●任せている不動産業者に問題がある。など様々な要因があると考えていると思います。現状の不動産市況について言えば、居住用の建物は既に二本の世帯数を上回っており、過剰供給となっていますので当然立地が悪い建物・設備が古くて今の賃貸ニーズに合致しない建物は敬遠され淘汰されることになります。またリーマンショッックやサムプライムローンの破綻により発生した世界的な経済不況はあらゆる業種を直撃し、未曾有の不況の真っ只中にあり現在の賃貸状況は大変に厳しい状況です。最新設備を備えた新築マンションでも立地によっては半分も入居者が埋まらない物件も多くあります。その中で少しでも入居率をあげるためにはオーナー様自らが、「賃貸経営をしている、言葉を変えて言えば、《不動産収入で食べているんだ》という意識・意欲」が最も重要な要素だと思います。当組合でも多くの賃貸物件を管理していますが、この不況の中でも賃貸業を生業としているとの意識や意欲のあるオーナー様と一切業者に任せているから何もしないというオーナー様では入居率に格段の相違が表れます。この「意識・意欲」があれば、「商品となる物件の魅力UP」・「適切な方法・頻度による募集」「適切な賃貸管理・建物管理」などの諸問題を私共に一緒に取り組み、末永く入居率をUPさせることの礎を創ることができます。今のスクラップ&ビルドの世の中ではありません。良い物を末永く活かすためにも是非当組合にご相談ください。きっと良い解決方法が見つかります。
賃貸マンションの改修・リフォームをしたいのですが…？: 改修・リフォームの目的は賃貸価値を高め、収益を上げることです。そのためには、需要状況を調査・分析を行い効果的な投資が必要となります。コンセプトを明確にすることが重要になります。…まずは調査からです。